随着深圳市经济的快速发展和城市化进程的加速,土地资源日益稀缺，土地价值也不断攀升，为了合理利用土地资源，保障土地市场的健康发展，深圳市制定了土地价值评估办法，本文将详细介绍深圳市土地价值评估的相关规定和流程。
评估原则
- 公平、公正、公开原则：评估过程应确保公平、公正、公开，不受任何利益干扰。
- 科学性原则：评估方法应科学合理，符合土地市场规律和经济学原理。
- 实用性原则：评估结果应具有实用性，能够为土地管理和决策提供依据。
- 动态性原则：评估应随着土地市场变化和政策调整进行动态调整。
评估范围
深圳市土地价值评估的范围包括城市规划区内地块的土地使用权价值评估。
评估方法
- 市场比较法：通过比较类似土地的交易价格，确定待评估土地的价值。
- 收益还原法：根据土地预期收益，采用适当的还原利率，计算出土地的价值。
- 成本逼近法：通过计算土地开发成本和各项费用，加上合理的利润和税费，确定土地的价值。
- 剩余法：根据土地的剩余使用年限和预期收益，计算出土地的价值。
评估程序
- 委托评估：土地使用权人或其委托人向评估机构提出土地价值评估申请。
- 受理评估：评估机构受理评估申请后，与委托人签订评估合同，明确双方的权利和义务。
- 现场勘察：评估机构组织专业人员对评估土地进行现场勘察，了解土地的现状和周边环境。
- 资料收集：评估机构收集评估土地的相关资料，包括土地使用权证、规划许可证、地形图等。
- 价值测算：评估机构根据评估方法和收集的资料，测算评估土地的价值。
- 评估报告：评估机构出具土地价值评估报告，报告内容应包括评估依据、评估方法、评估结果等。
- 报告审核：评估报告需经过评估机构内部审核，确保报告内容真实、准确、完整。
- 报告出具：审核通过后，评估机构出具正式的土地价值评估报告，并送达委托人。
评估结果应用
- 土地出让：土地出让时，应根据土地价值评估结果确定出让底价。
- 土地抵押：土地抵押时，应根据土地价值评估结果确定抵押物价值。
- 土地税收：土地税收时，应根据土地价值评估结果确定应纳税额。
- 土地征收：土地征收时，应根据土地价值评估结果确定补偿标准。
监督管理
- 评估机构管理：评估机构应具备相应的资质和信誉，评估人员应具备专业知识和经验。
- 评估报告管理：评估报告应真实、准确、完整，不得弄虚作假。
- 监督检查：政府部门应对土地价值评估进行监督检查，发现问题及时处理。
法律责任
- 评估机构责任：评估机构出具虚假评估报告的，应承担相应的法律责任。
- 评估人员责任：评估人员在评估过程中存在违法行为的，应承担相应的法律责任。
- 土地使用权人责任：土地使用权人提供虚假资料或阻挠评估工作的，应承担相应的法律责任。
附则
- 本办法自发布之日起施行。
- 本办法由深圳市国土资源和房产管理局负责解释。
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