自考资产评估是一门重要的课程，它对于培养考生在资产价值评估方面的专业能力具有关键作用，通过实际例题的分析，可以更好地理解和掌握资产评估的知识点和方法，为顺利通过自考以及今后从事相关工作打下坚实基础，下面将结合具体例题,对自考资产评估中的重点内容进行详细解析。
市场法例题解析
例题
有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下：宗地甲的成交价为1000元/平方米，容积率为1.2，待估宗地A容积率为1.5，据统计分析，该城市此类地块的容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增长5%，要求：计算待估宗地A的地价。
解析
计算宗地甲在容积率为1.5时的地价。
已知宗地甲容积率为1.2时成交价为1000元/平方米，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增长5%。
那么从容积率1.2到1.5增加了0.3，也就是增加了3个0.1。
所以宗地甲在容积率为1.5时的地价修正系数为：$(1 + 5\%)^3 = 1.157625$
则宗地甲在容积率为1.5时的地价为：$1000×1.157625 = 1157.625$（元/平方米）
进行容积率修正。
待估宗地A容积率为1.5，宗地甲容积率为1.2,所以容积率修正系数为：
$\frac{1.157625}{1.1}$（这里1.1是宗地甲从容积率1到1.2的修正系数，即$1 + 5\%×2$）
$=\frac{1.157625}{1.1} = 1.052386$
计算待估宗地A的地价：
$1000×1.052386 = 1052.39$（元/平方米）
通过这个例题可以看出，市场法在资产评估中通过对比类似资产的交易价格，并根据各种因素进行修正，从而得出待估资产的价值，在实际应用中，要准确收集可比案例的信息，并合理确定各种修正系数，才能保证评估结果的准确性。😃
成本法例题解析
例题
某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，第5年末，该企业资产预计变现价值为160万元，假定折现率与资本化率均为10%，要求：采用收益法确定该企业整体资产的评估值。
解析
第一步,计算未来5年收益额的现值。
$P_1 = 13×(P/F,10\%,1) = 13×0.9091 = 11.8183$（万元）
$P_2 = 14×(P/F,10\%,2) = 14×0.8264 = 11.5696$（万元）
$P_3 = 11×(P/F,10\%,3) = 11×0.7513 = 8.2643$（万元）
$P_4 = 12×(P/F,10\%,4) = 12×0.6830 = 8.196$（万元）
$P_5 = 15×(P/F,10\%,5) = 15×0.6209 = 9.3135$（万元）
第二步,计算未来5年收益额现值之和。
$P = P_1 + P_2 + P_3 + P_4 + P_5 = 11.8183 + 11.5696 + 8.2643 + 8.196 + 9.3135 = 49.1617$（万元）
第三步,计算第5年末资产变现值的现值。
$P_6 = 160×(P/F,10\%,5) = 160×0.6209 = 99.344$（万元）
第四步,计算企业整体资产的评估值。
$V = P + P_6 = 49.1617 + 99.344 = 148.5057$（万元）
成本法在收益法的应用中，关键在于准确预测未来收益，并合理确定折现率和资本化率，通过将未来收益折现到当前，再加上资产的终值，得到资产的评估价值，这一过程需要对企业的经营状况和市场环境有深入的了解和分析。😄
收益法例题解析
例题
某评估对象为一出租写字楼，年租金收入为200万元，预计未来3年内仍然维持该水平，从第4年起预计租金每年递增3%，该写字楼尚可使用年限为20年，土地使用年限为50年，已知资本化率为8%,求该写字楼的评估值。
解析
第一步,计算未来3年租金收入的现值。
$P_1 = 200×(P/A,8\%,3) = 200×2.5771 = 515.42$（万元）
第二步,计算从第4年起的租金收益现值。
第4年的租金收入为$200×(1 + 3\%) = 206$（万元）
从第4年起的租金收益可以看作是一个增长型年金,根据增长型年金现值公式：
$P_2 = \frac{206}{8\% - 3\%}×[(P/A,8\%,20) - (P/A,8\%,3)]$
$P_2 = \frac{206}{5\%}×(9.8181 - 2.5771)$
$P_2 = 4120×7.241 = 29863.92$（万元）
第三步,计算写字楼的评估值。
$V = P_1 + P_2 = 515.42 + 29863.92 = 30379.34$（万元）
收益法在评估出租型房地产时，要充分考虑租金的稳定性和增长趋势，以及资本化率等因素，通过合理的计算，得出房地产的评估价值，为投资者和相关决策提供重要依据。😎
通过对以上自考资产评估例题的详细解析，可以看出市场法、成本法和收益法在资产评估中的具体应用，每种方法都有其适用范围和特点，在实际评估工作中，需要根据评估对象的具体情况，选择合适的评估方法，并准确运用相关参数进行计算，以确保评估结果的准确性和可靠性，希望广大自考考生通过对这些例题的学习和理解，能够更好地掌握资产评估的知识和技能，顺利通过考试，为今后从事资产评估工作奠定坚实的基础。🎉
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