资产评估作为一门重要的专业学科，在经济活动中发挥着关键作用，而掌握资产评估考试中的常用公式，是顺利通过考试并在实际工作中准确运用评估方法的基础，本文将对资产评估考试中一些常用公式进行详细解析🧐。
收益法相关公式
收益法是资产评估中常用的方法之一，其核心在于通过预测资产未来的收益,并将其折现到当前时点来确定资产的价值。
（一）有限年期且其他因素不变的收益法公式
[P = \sum{i = 1}^{n}\frac{R{i}}{(1 + r)^{i}}](P)为评估值，(R_{i})为第(i)年的预期收益，(r)为折现率，(n)为收益年期。
这个公式直观地反映了将未来各年收益按照折现率进行折现求和得到资产当前价值的过程，某资产预计未来3年每年收益分别为10万元、12万元、15万元，折现率为10%，则其评估值为：[P=\frac{10}{(1 + 0.1)^{1}}+\frac{12}{(1 + 0.1)^{2}}+\frac{15}{(1 + 0.1)^{3}}][=\frac{10}{1.1}+\frac{12}{1.21}+\frac{15}{1.331}](\approx9.09 + 9.92+11.27 = 30.28)（万元）
（二）纯收益按等比级数递增，收益年期无限的公式
[P=\frac{R{1}}{r - s}](R{1})为第一年的纯收益，(r)为折现率，(s)为纯收益逐年递增比率。
假设某资产第一年纯收益为5万元，折现率为12%，纯收益逐年递增比率为5%，则该资产价值为：[P=\frac{5}{0.12 - 0.05}=\frac{5}{0.07}\approx71.43)（万元）
（三）纯收益按等比级数递减，收益年期无限的公式
[P=\frac{R_{1}}{r + s}]这里各参数含义与递增情况相同,只是纯收益是递减的。
比如某资产第一年纯收益为8万元，折现率为10%，纯收益逐年递减比率为3%，则其价值为：[P=\frac{8}{0.1 + 0.03}=\frac{8}{0.13}\approx61.54)（万元）
市场法相关公式
市场法是通过比较被评估资产与近期类似交易资产的异同，并对类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的方法。
（一）直接比较法公式
[P = P' \times \frac{A}{A'} \times \frac{B}{B'} \times \frac{C}{C'}](P)为评估对象价值，(P')为参照物价值，(A)、(B)、(C)为评估对象与参照物之间的差异调整系数，(A')、(B')、(C')为参照物相应指标。
参照物价值为100万元，评估对象与参照物在功能、成新率、交易时间等方面存在差异，经调整系数计算分别为1.1、0.9、1.05，则评估对象价值为：[P = 100\times1.1\times0.9\times1.05 = 103.95)（万元）
（二）市场售价类比法公式
[P = P{0}(1 \pm a{1})(1 \pm a{2}) \cdots (1 \pm a{n})](P{0})为参照物售价，(a{1})、(a{2})、(\cdots)、(a{n})为各种差异调整率。
若参照物售价为80万元，因功能差异调整率为5%，成新率差异调整率为 -3%，则评估对象价值为：[P = 80\times(1 + 0.05)\times(1 - 0.03)=80\times1.05\times0.97 = 81.48)（万元）
成本法相关公式
成本法是在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。
（一）重置成本的估算公式
重置核算法[重置成本 = 直接成本 + 间接成本]直接成本是指构成资产实体的材料、人工等成本，间接成本是指与资产形成过程有关的管理、设计等费用。
物价指数法[重置成本 = 资产历史成本×物价变动指数]某资产历史成本为50万元，物价变动指数为120%，则重置成本为：[50×1.2 = 60)（万元）
功能价值类比法
- 生产能力比例法[被评估资产重置成本 = 参照物重置成本×\frac{被评估资产生产能力}{参照物生产能力}]若参照物重置成本为150万元，生产能力为500件，被评估资产生产能力为600件，则被评估资产重置成本为：[150×\frac{600}{500}=180)（万元）
- 规模经济效益指数法[被评估资产重置成本 = 参照物重置成本×(\frac{被评估资产生产能力}{参照物生产能力})^{x}]x)为规模经济效益指数,通常根据经验取值。
（二）实体性贬值估算公式
观察法[实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率]实体性贬值率可通过观察资产的磨损程度等确定。
使用年限法[实体性贬值=\frac{资产实际已使用年限}{资产总使用年限}×重置成本]资产总使用年限 = 实际已使用年限 + 尚可使用年限
某资产重置成本为100万元，已使用5年，预计尚可使用10年，则实体性贬值为：[\frac{5}{5 + 10}×100=\frac{5}{15}×100 = \frac{100}{3}\approx33.33)（万元）
（三）功能性贬值估算公式
[功能性贬值 = （被评估资产年净超额运营成本×折现系数）]被评估资产年净超额运营成本 = 被评估资产年运营成本 - 参照物年运营成本
（四）经济性贬值估算公式
- 间接计算法[经济性贬值率 = [1 - (\frac{预计可被利用的生产能力}{原设计生产能力})^{x}]×100\%][经济性贬值 = 重置成本×经济性贬值率]x)为功能价值指数。
掌握这些资产评估考试常用公式，对于准确理解和运用各种评估方法至关重要，在备考过程中，要通过大量练习加深对公式的记忆和理解，以便在考试中能够灵活运用，顺利取得好成绩🎯，在实际工作中，这些公式也是进行资产评估工作的有力工具，能够为经济决策提供可靠的价值依据。
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