在资产评估领域，准确运用各种评估方法及相关公式是确保评估结果科学性和可靠性的关键，资产评估方法（PA）涵盖了多种具体的方式，每一种都有其独特的原理、适用场景及公式表达，深入理解这些公式，对于评估师精准把握资产价值、为各类决策提供有力依据至关重要。
市场法相关公式
市场法是通过比较被评估资产与近期市场上类似资产的交易价格来确定资产价值，其核心在于寻找具有可比性的参照案例,并对差异因素进行合理调整。
假设存在一项被评估资产A，选取了n个类似资产作为参照案例，分别记为案例1、案例2……案例n，参照案例的交易价格分别为P1、P2……Pn。
需要考虑交易情况差异对价格的影响，若案例i的交易存在特殊因素导致价格偏离正常水平，设调整系数为ai（ai＞0表示价格偏高，ai＜0表示价格偏低），则调整后的价格为Pi' = Pi×ai。
考虑交易日期差异，以评估基准日为基础，设从案例交易日期到评估基准日，市场价格变动指数为bi（bi＞1表示价格上升，bi＜1表示价格下降），则进一步调整后的价格为Pi'' = Pi'×bi。
考虑区域因素差异，若案例i所处区域与被评估资产A所处区域在经济发展水平、交通便利性等方面存在差异，设区域因素调整系数为ci（ci＞1表示案例区域优于被评估资产区域，ci＜1表示反之），则再次调整后的价格为Pi''' = Pi''×ci。
考虑个别因素差异，若案例i的资产在规格、性能、新旧程度等个别方面与被评估资产A不同，设个别因素调整系数为di（di＞1表示案例资产个别情况优于被评估资产，di＜1表示反之），则被评估资产A的评估价值PA市场法 = （P1''' + P2''' + …… + Pn'''）÷ n。
评估一台二手设备，选取了三个类似设备的交易案例，案例1交易价格为10万元，因交易时卖方急需资金，价格偏低，调整系数a1 = 1.1；交易日期到评估基准日价格上升10%，即b1 = 1.1；案例1设备所在区域经济发展稍落后于被评估设备所在区域，区域因素调整系数c1 = 0.9；案例1设备的规格略小于被评估设备，个别因素调整系数d1 = 1.05，则案例1调整后的价格P1''' = 10×1.1×1.1×0.9×1.05 ≈ 11.34万元，同理对案例2和案例3进行调整,最后取平均值得到被评估设备的评估价值。
收益法相关公式
收益法是基于资产未来预期收益来确定其价值,反映了资产的获利能力。
对于一项资产A，预期未来n年的收益分别为R1、R2……Rn,折现率为r。
其评估价值PA收益法的基本公式为：PA收益法 = R1÷(1 + r)^1 + R2÷(1 + r)^2 + …… + Rn÷(1 + r)^n。
若资产未来收益呈现稳定的年金形式，每年收益为R，且无限期持续下去，则评估价值PA收益法 = R÷r。
评估一个出租的商业房产，预计未来每年租金收入为50万元，折现率为8%，由于租金收入相对稳定，可视为年金形式，则该商业房产的评估价值PA收益法 = 50÷0.08 = 625万元。
若资产未来收益在前m年为递增或递减的形式，从第m + 1年开始保持稳定年金形式，设前m年的收益增长率或递减率为g（g＞0为增长，g＜0为递减），前m年的收益分别为R1、R2……Rm，第m + 1年及以后的稳定年金收益为R',折现率为r。
则评估价值PA收益法 = [R1÷(1 + r)^1 + R2÷(1 + r)^2 + …… + Rm÷(1 + r)^m] + [R'÷r×1÷(1 + r)^m]。
某企业预计未来前3年的净利润分别为100万元、120万元、150万元，从第4年开始每年净利润稳定在200万元，折现率为10%，则该企业的评估价值PA收益法 = [100÷(1 + 0.1)^1 + 120÷(1 + 0.1)^2 + 150÷(1 + 0.1)^3] + [200÷0.1×1÷(1 + 0.1)^3],通过计算得出具体评估价值。
成本法相关公式
成本法是在评估资产时按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定资产价值。
被评估资产A的重置成本为C，实体性贬值为Dp，功能性贬值为Df,经济性贬值为De。
则评估价值PA成本法 = C - Dp - Df - De。
重置成本C的估算方法有多种，如重置核算法、物价指数法等。
重置核算法是根据重新购置资产所需的全部成本构成要素，按现行价格和费用标准估算重置成本，假设资产由直接材料、直接人工、制造费用等构成，各成本要素的现行价格分别为p1、p2、p3等，数量分别为q1、q2、q3等，合理的费用分摊率为r，则重置成本C = （p1q1 + p2q2 + p3q3）×(1 + r)。
物价指数法是根据资产的原始成本，利用物价变动指数估算重置成本，设资产原始成本为C0，评估基准日物价指数为I，资产购建时物价指数为I0，则重置成本C = C0×(I÷I0)。
实体性贬值Dp的估算，若已知资产已使用年限为n，总使用年限为N，重置成本为C，则实体性贬值Dp = C×(n÷N)。
功能性贬值Df主要是由于新技术的出现使得被评估资产相对落后，导致运营成本增加或收益减少，通过比较被评估资产与同类先进资产的运营成本差异,在适当折现后确定功能性贬值。
经济性贬值De通常是由于外部经济环境变化导致资产利用率下降等情况引起，设资产预计可利用生产能力为Q，实际利用生产能力为Q'，因经济性贬值导致的收益损失额为R，折现率为r，则经济性贬值De = R×[1 - (Q'÷Q)]×(1 - r)^n的折现值之和。
评估一台旧机器设备，重置成本经物价指数法估算为50万元，已使用5年，预计总使用年限为10年，实体性贬值Dp = 50×(5÷10) = 25万元，该设备因技术落后，每年运营成本比同类先进设备多5万元，折现率为10%，预计剩余使用年限为5年，功能性贬值Df = 5×(P/A,10%,5) = 5×3.7908 ≈ 18.95万元，由于市场需求下降，该设备实际生产能力仅为设计生产能力的80%，导致每年收益减少10万元，折现率为10%，预计剩余使用年限为5年，经济性贬值De = 10×[1 - 0.8]×(P/A,10%,5) = 10×0.2×3.7908 ≈ 7.58万元，则该设备的评估价值PA成本法 = 50 - 25 - 18.95 - 7.58 = -1.53万元（实际评估中可能存在计算误差或其他因素影响，此为理论计算示例），说明该设备由于各种贬值因素,其价值已低于重置成本。
资产评估方法（PA）的各类公式在资产评估实践中起着基石作用，评估师需要根据具体资产的特点、市场环境等因素，准确选择合适的评估方法，并熟练运用相关公式进行计算，以得出客观、准确的资产评估价值，为资产交易、企业重组、抵押担保等众多经济活动提供坚实的价值参考🛠️💼💰。
标签： #资产评估方法(p a )公式