在进行土地价格评估时，准确填写土地价格评估报告表是至关重要的环节，它不仅是对土地价值的客观呈现，也是后续土地交易、抵押、投资等活动的重要依据,下面就详细介绍土地价格评估报告表各项内容的填写方法。
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- 评估项目名称：填写具体的土地评估项目名称，如“[城市名称][地块位置]土地价格评估”。
- 评估报告编号：由评估机构按照一定规则自行编制，具有唯一性,便于报告的管理和查询。
- 评估基准日：明确评估所依据的日期，这是评估土地价值的时间节点，应与评估目的、市场状况相匹配。
- 评估机构名称：填写评估机构的全称,并加盖公章。
- 报告出具日期：填写报告完成并交付委托方的日期。
目录的先后顺序，列出各章节的标题及页码，方便查阅报告内容。
致委托方函
- 致函对象：填写委托评估的单位或个人名称。
- 评估目的：简要说明本次评估的目的，如土地出让、转让、抵押、作价入股等。
- 评估范围：明确评估的土地范围，包括土地面积、地号、坐落等详细信息。
- 评估基准日：与封面上的评估基准日一致。
- 评估结论：概述评估得出的土地价格结论，如“经评估，委估土地在评估基准日的市场价值为人民币[X]元”。
- 评估报告的使用限制：说明报告的使用范围、有效期、使用责任等事项，如“本评估报告仅为委托方本次评估目的使用，有效期为自评估基准日起[X]个月”。
- 评估机构名称及盖章：加盖评估机构公章,并由法定代表人或其授权代表签字。
估价师声明
- 估价师承诺：声明评估过程遵循了相关法律法规、评估准则和职业道德规范，保证评估报告的真实性、公正性、客观性。
- 估价师资格：列出参与本次评估的估价师姓名、资格证书编号等信息,以证明估价师具备专业资质。
- 估价师签字：每位估价师在声明下方签字确认。
估价假设和限制条件
- 估价假设
- 一般假设：如假设土地的产权清晰、市场交易正常、土地用途符合规划要求等。
- 特殊假设：根据具体评估情况，如有必要，可列出特殊假设，如假设土地开发程度为现状开发程度、假设未来市场条件不变等,并说明假设的合理性和对评估结果的影响。
- 限制条件
- 使用限制：同致委托方函中的使用限制内容,强调报告的使用范围和有效期。
- 评估依据限制：说明评估所依据的法律法规、政策文件、技术标准、市场资料等,以及这些依据对评估结果的影响。
- 其他限制：如土地存在的瑕疵、不确定性因素等对评估的限制,以及在评估过程中未考虑的其他因素。
- 委托方
- 名称：填写委托评估的单位或个人名称。
- 法定代表人：如有,填写委托方法定代表人姓名。
- 地址：填写委托方的联系地址。
- 联系方式：包括联系电话、传真、电子邮箱等。
- 估价方
- 名称：填写评估机构的全称。
- 法定代表人：如有,填写评估机构法定代表人姓名。
- 地址：填写评估机构的联系地址。
- 联系方式：包括联系电话、传真、电子邮箱等。
- 估价对象
- 土地位置：详细描述土地的坐落,如[城市名称][区][街道][门牌号]。
- 土地地号：填写土地管理部门赋予该地块的编号。
- 土地面积：以平方米为单位，精确到小数点后两位,注明土地面积的测量依据。
- 土地用途：按照土地实际用途填写，如居住用地、商业用地、工业用地等。
- 土地等级：根据当地土地等级划分标准,填写该地块所属的土地等级。
- 土地开发程度：描述土地的开发现状，如“五通一平”（通路、通水、通电、通讯、通气、土地平整）、“七通一平”等。
- 土地使用年期：根据土地出让合同或相关文件,填写土地剩余使用年限。
- 估价目的：再次明确本次评估的具体目的，如土地转让价格评估、抵押贷款价值评估等。
- 估价依据
- 法律法规：列出与土地评估相关的法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。
- 评估准则：提及遵循的土地评估准则，如《城镇土地估价规程》等。
- 委托方提供的资料：详细说明委托方提供的与评估相关的资料，如土地权属证书、规划文件、土地利用现状图等,并注明资料的真实性和完整性由委托方负责。
- 估价机构收集的资料：列举评估机构通过市场调查、实地勘查等方式收集的资料，如周边土地交易案例、市场租金水平、土地开发成本等。
- 地价定义
- 土地用途：同估价对象中的土地用途。
- 土地开发程度：与估价对象中的土地开发程度一致。
- 土地使用年期：与估价对象中的土地使用年期相同。
- 评估价格类型：明确评估价格的类型，如市场价值、抵押价值、投资价值等,并说明价格类型的定义和内涵。
- 估价基准日：填写本次评估所确定的基准日期。
- 估价日期：从评估工作开始日期至报告出具日期的时间段。
- 估价方法
- 方法选择：说明选择的土地估价方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等,并阐述选择这些方法的理由。
- 方法应用：详细描述每种估价方法的应用过程，包括可比实例的选择、参数的确定、计算公式的运用等。
- 估价结果
- 土地总价：以人民币为单位,填写评估得出的土地总价值。
- 土地单价：按照土地面积计算得出的单位面积土地价格，注明单价的计价单位，如元/平方米。
- 大写金额：将土地总价用大写汉字表示。
- 需要特殊说明的事项
- 对估价结果有重大影响的事项：如土地存在的特殊情况（如地下有文物、地质条件复杂等）、评估过程中遇到的重大不确定因素等,说明这些事项对评估结果的影响程度。
- 估价结果和估价报告的使用限制：再次强调报告的使用范围、有效期、使用责任等,以及估价结果的适用条件。
- 其他需要说明的事项：如评估过程中未考虑的其他因素、与委托方沟通的重要事项等。
- 土地估价师
- 姓名：列出参与本次评估的估价师姓名。
- 资格证书号：填写估价师的资格证书编号。
- 签字：每位估价师签字确认。
- 土地估价机构
- 名称：填写评估机构的全称。
- 法定代表人：如有,填写法定代表人姓名。
- 盖章：加盖评估机构公章。
- 报告日期：填写报告出具的具体日期。
- 估价对象描述
- 土地位置及四至：更详细地描述土地的地理位置，包括周边的主要道路、建筑物、公共设施等，以及土地的四至范围（东、南、西、北与哪些地块相邻）。
- 土地面积及形状：除了填写土地面积外，描述土地的形状，如矩形、三角形、不规则形等,并说明对土地利用和价值的影响。
- 土地用途及规划条件：详细说明土地的规划用途，如规划容积率、建筑密度、绿化率等规划指标,以及土地用途变更的可能性和限制条件。
- 土地权属状况：介绍土地的权属性质（国有土地、集体土地等）、土地取得方式（出让、划拨、转让等）、土地权属证书编号等信息,确保土地产权清晰。
- 土地利用现状：描述土地目前的利用状况，如是否已开发建设、建筑物的类型和状况、土地上是否有租赁或抵押等情况。
- 市场背景分析
- 当地土地市场概况：介绍当地土地市场的总体情况，包括土地供应、需求、交易活跃度等方面的现状和趋势。
- 影响土地价格的因素分析：分析影响当地土地价格的经济、社会、政策、区域等因素，如宏观经济形势、城市发展规划、土地政策调整、基础设施建设等对土地价格的作用机制和影响程度。
- 估价对象分析
- 个别因素分析：针对估价对象，分析其自身的独特因素对土地价格的影响，如土地的区位优势、地形地貌、地质条件、临街状况、基础设施配套等。
- 区域因素分析：评估估价对象所在区域的区域因素，如区域的商业氛围、交通便利性、公共服务设施水平、环境质量等对土地价格的影响。
- 市场竞争情况分析：分析估价对象在当地土地市场中的竞争地位，与周边类似土地的竞争优势和劣势,以及市场竞争对土地价格的影响。
- 估价方法选择与应用
- 估价方法选择依据：进一步阐述选择每种估价方法的具体理由，结合估价对象的特点、市场条件和评估目的,说明所选方法的适用性和可靠性。
- 市场比较法
- 可比实例选择：详细说明选择可比实例的原则和方法，包括可比实例的位置、用途、土地面积、土地开发程度、交易时间、交易价格等信息,并分析可比实例与估价对象的相似性和差异性。
- 因素修正：对可比实例与估价对象之间存在差异的因素进行修正，如交易时间修正、区域因素修正、个别因素修正等，说明修正的方法和依据,计算出可比实例修正后的价格。
- 比准价格计算：根据修正后的可比实例价格，采用适当的方法计算出比准价格，如算术平均法、加权平均法等,并说明计算过程和结果。
- 收益还原法
- 土地收益确定：分析估价对象的潜在收益，确定土地的年总收益，包括租金收入、经营收入等,并说明收益的计算依据和方法。
- 客观费用计算：计算土地经营过程中所需的客观费用，如管理费、维修费、保险费、税金等,说明费用的取值标准和计算方法。
- 土地还原率确定：阐述确定土地还原率的方法和依据，如市场提取法、安全利率加风险调整值法等,计算出土地还原率。
- 土地价格计算：根据收益还原法的公式，计算出估价对象的土地价格,并说明计算过程和结果。
- 成本逼近法
- 土地取得成本计算：计算土地的取得成本，包括土地出让金、征地补偿费、++安置费等,并说明各项费用的取值依据和计算方法。
- 土地开发成本计算：估算土地的开发成本，如土地平整费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用等,说明成本的构成和计算方法。
- 投资利息计算：计算土地取得成本和开发成本在开发期间的投资利息,说明利息的计算方法和利率取值依据。
- 开发利润计算：确定土地开发的合理利润,说明利润的计算方法和利润率取值依据。
- 土地价格计算：根据成本逼近法的公式，计算出估价对象的土地价格,并说明计算过程和结果。
- 估价结果确定
- 不同估价方法结果比较：列出采用不同估价方法得出的评估结果，并对结果进行比较分析,说明差异产生的原因。
- 最终估价结果确定：综合考虑不同估价方法的结果、估价对象的特点、市场情况和评估目的，阐述确定最终估价结果的方法和理由,说明最终估价结果的合理性和可靠性。
- 附件
- 土地权属证书复印件：提供土地权属证书的复印件,以证明土地的产权状况。
- 土地利用现状图：附上土地利用现状图,直观展示土地的位置和利用情况。
- 规划图：如有规划图，提供规划图复印件,说明土地的规划用途和规划指标。
- 可比实例相关资料：包括可比实例的土地交易合同、成交价格、土地状况说明等资料,作为市场比较法应用的依据。
- 其他相关资料：如土地开发成本费用清单、收益测算表、市场调查资料等与评估相关的资料。
土地估价结果报告
土地估价技术报告
填写土地价格评估报告表需要严谨、细致，确保各项内容准确、完整地反映土地的真实价值和评估过程，才能为土地交易、决策等提供可靠的依据📋💼💰，希望以上指南对您填写土地价格评估报告表有所帮助，如果您在填写过程中还有其他疑问，欢迎随时向专业人士咨询🧐。
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