固定资产评估值如何确定

固定资产作为企业重要的资产组成部分,其评估值的确定对于企业的财务决策、产权交易、融资活动等都有着至关重要的影响，准确确定固定资产评估值，不仅能为企业提供真实可靠的资产信息，还能保障各方利益相关者的权益，固定资产评估值究竟是如何确定的呢？这涉及到一系列的方法和因素。

固定资产评估的基本方法

（一）成本法

成本法是通过估算被评估资产的重置成本,然后扣减其各项损耗价值来确定资产评估值的方法，其基本计算公式为：评估值 = 重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值。

1. 重置成本的确定
   • 重置核算法：按资产成本的构成，以现行市价为标准，计算被评估资产的重置全价，对于一台机器设备，分别计算其购置价、运杂费、安装调试费等各项成本，然后汇总得到重置成本。
   • 物价指数法：根据资产的原始成本，利用物价变动指数来估算重置成本，公式为：重置成本 = 资产原始成本×物价变动指数，如某企业在几年前购置了一项固定资产，当时成本为 100 万元，物价指数每年上涨 5%，经过 3 年，其重置成本 = 100×(1 + 5%)³ ≈ 115.76 万元。
   • 功能价值类比法：通过寻找与被评估资产具有相同或相似功能的全新资产的市场价格，利用二者的功能差异进行调整来确定重置成本，某新型设备生产效率是旧设备的 2 倍，旧设备重置成本为 50 万元，若功能与价格呈线性关系，则新型设备重置成本 = 50×2 = 100 万元。
2. 各项贬值的估算
• 实体性贬值：指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产价值损失，通常采用观察法、使用年限法等进行估算，通过观察设备的磨损程度、精度降低情况等确定其实体性贬值率，进而计算实体性贬值额。
• 功能性贬值：是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，可以通过比较被评估资产与同类先进资产的运营成本差异等方法来估算，如旧设备能耗比新设备高，每年多支出电费 2 万元，折现率为 10%，剩余使用年限 5 年，则功能性贬值额 = 2×(P/A,10%,5) ≈ 7.59 万元（P/A 为年金现值系数）。
• 经济性贬值：是由于外部经济环境变化而引起的资产价值损失，如市场需求下降导致企业生产能力过剩，资产利用率降低等情况，可根据生产能力降低率等因素来计算经济性贬值额。

（二）市场法

市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称，运用市场法评估资产时，首先要寻找与被评估资产相同或类似的参照物，然后对参照物的交易价格进行调整，得到被评估资产的评估值。

1. 直接比较法
   • 当参照物与被评估资产在型号、规格、性能等方面完全相同时，可直接以参照物的交易价格作为被评估资产的评估值，某企业欲出售一台与市场上近期交易的同型号设备完全相同的设备，近期交易价格为 80 万元，则该设备评估值即为 80 万元。
   • 若参照物与被评估资产存在一定差异,则需要对交易价格进行调整，调整因素包括交易时间差异、地域差异、功能差异等，如被评估设备比参照物功能更先进，经评估功能差异导致价格应上浮 10%，参照物交易价格为 70 万元，交易时间差异使价格应下调 5%，则被评估设备评估值 = 70×(1 + 10%)×(1 - 5%) ≈ 73.15 万元。
2. 类比调整法通过对多个与被评估资产类似的参照物进行分析比较，综合考虑各种差异因素，对参照物交易价格进行调整，以确定被评估资产的评估值，评估某房产时，选取了三个类似房产作为参照物，分别对其交易价格进行区域因素、个别因素等调整后，再综合确定该房产的评估值。

（三）收益法

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称,其基本思路是：资产的价值取决于其未来能带来的收益，将未来收益折算成现值，就是资产的评估值。

1. 确定未来预期收益
   • 对于经营性固定资产,如出租的房屋、生产用设备等，可以根据过去的经营数据，结合市场发展趋势、企业经营规划等，预测未来若干年的收益，某出租房屋过去几年租金收入稳定在每年 10 万元，预计未来 5 年市场租金将以每年 3%的速度增长，则未来 5 年租金收益分别为 10 万元、10.3 万元、10.609 万元、10.9273 万元、11.2551 万元。
   • 对于非经营性固定资产,如企业自用的办公设备等，虽然本身不直接产生收益，但可以通过其对企业整体运营的支持作用，间接影响企业收益，此时需要分析其对企业收益的贡献程度来估算相关收益。
2. 确定折现率折现率是将未来收益折算成现值的比率，它反映了投资者对资产未来收益的预期风险水平，折现率的确定通常需要考虑无风险报酬率、风险报酬率等因素，无风险报酬率一般可参考国债收益率等近似确定，风险报酬率则根据资产所处行业风险、企业经营风险等综合评估确定，某行业风险较高，经评估风险报酬率为 8%，无风险报酬率假设为 3%，则折现率 = 3% + 8% = 11%。
3. 计算评估值将未来预期收益按照确定的折现率折现到评估基准日，求和得到资产的评估值，如上述出租房屋，假设折现率为 10%，则评估值 = 10/(1 + 10%) + 10.3/(1 + 10%)² + 10.609/(1 + 10%)³ + 10.9273/(1 + 10%)⁴ + 11.2551/(1 + 10%)⁵ ≈ 39.84 万元。

影响固定资产评估值确定的因素

（一）资产自身因素

1. 资产的新旧程度：新的固定资产往往具有较高的价值，随着使用年限增加，其物理性能损耗，价值逐渐降低，如一台全新的机器设备可能价值 100 万元，使用几年后，其价值可能因磨损等因素下降到 60 万元。
2. 资产的技术水平：技术先进的固定资产能提高生产效率、降低成本等，其价值相对较高，一台具有先进自动化技术的设备比普通设备更能适应市场需求，评估值也会更高。
3. 资产的使用状况：经常满负荷运转的设备与使用频率低的设备相比，其价值损耗程度不同，评估值也有差异，如某设备每年正常工作时间为 2000 小时，另一台同型号设备每年工作时间仅 1000 小时，前者价值损耗相对较大，评估值可能较低。

（二）市场因素

1. 市场供求关系：当市场对某种固定资产需求大于供给时，其价格上升，评估值也会相应提高；反之，供大于求时，评估值会降低，在房地产市场火爆时，房屋评估值往往较高；而在市场低迷时，房屋评估值则会受到影响。
2. 同类资产市场价格波动：同类固定资产的市场价格波动会影响被评估资产的价值，如果市场上同类设备价格近期大幅下降，那么被评估的同类型设备评估值也会相应下调。

（三）评估目的因素

1. 企业整体转让：若企业整体转让，固定资产评估值需综合考虑企业整体盈利能力、未来发展潜力等因素，评估值可能会高于单项资产简单相加的价值，因为整体转让后，资产的协同效应等可能带来更高的收益。
2. 抵押融资：为获得银行贷款而进行固定资产抵押评估时，评估值主要考虑资产的变现能力等因素，银行通常会根据市场价值和变现难易程度来确定可接受的评估值，一般会低于正常市场交易评估值。

固定资产评估值的确定是一个复杂的过程,需要综合运用成本法、市场法、收益法等多种方法，并充分考虑资产自身因素、市场因素、评估目的因素等，不同的评估方法适用于不同的情况，在实际操作中，评估人员应根据具体的固定资产特点、评估目的等选择合适的方法，并进行合理的参数估算，以确保评估值的准确性和可靠性，只有准确确定固定资产评估值，才能为企业的经济活动提供科学的决策依据，保障企业及相关利益者的合法权益，促进企业的健康发展。💪

固定资产评估值的确定是一门科学与艺术相结合的工作,需要评估人员具备扎实的专业知识和丰富的实践经验，同时要紧跟市场动态，不断完善评估方法和技术，以适应日益复杂的经济环境。📈

标签： #固定资产评估值如何确定