《关于出让土地到期后评估的研究》
出让土地是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
- 居住用地七十年；
- 工业用地五十年；
- 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
- 商业、旅游、娱乐用地四十年；
- 综合或者其他用地五十年。
在出让土地的使用期限到期后,需要对土地进行评估，以确定土地的价值和用途，出让土地到期后怎么评估呢？
评估目的
出让土地到期后评估的目的是确定土地的价值和用途,为土地的续期、转让、抵押等提供依据，评估结果将直接影响土地所有者的经济利益和土地的利用效率。
评估方法
出让土地到期后评估的方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。
- 市场比较法：是指将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地进行比较，以确定待估土地的价值，市场比较法是一种常用的评估方法，它可以反映市场的实际情况，但需要注意选择可比案例的准确性和代表性。
- 收益还原法：是指将待估土地未来的预期收益还原为现值，以确定待估土地的价值，收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地，但需要对未来的收益进行预测，预测的准确性会影响评估结果的可靠性。
- 成本逼近法：是指将待估土地的开发成本加总，再加上一定的利润和利息，以确定待估土地的价值，成本逼近法适用于新开发土地或土地开发成本易于确定的土地，但需要考虑土地的增值因素和市场风险。
- 剩余法：是指将待估土地的预期收益减去开发成本和其他费用，以确定待估土地的价值，剩余法适用于有明确规划和用途的土地，但需要对未来的收益进行预测，预测的准确性会影响评估结果的可靠性。
评估程序
出让土地到期后评估的程序主要包括：
- 确定评估目的和范围：根据土地所有者的需求和土地的实际情况，确定评估的目的和范围。
- 收集资料：收集土地的相关资料，包括土地的位置、面积、用途、规划等信息。
- 现场勘察：对土地进行现场勘察，了解土地的现状和周边环境。
- 选择评估方法：根据土地的实际情况和评估目的，选择合适的评估方法。
- 进行评估：根据选择的评估方法，对土地进行评估，得出评估结果。
- 撰写评估报告：根据评估结果，撰写评估报告，报告内容包括评估目的、范围、方法、结果等。
- 评估报告审核：对评估报告进行审核，确保评估报告的准确性和可靠性。
- 出具评估报告：根据审核结果，出具评估报告，报告结果将作为土地续期、转让、抵押等的依据。
评估注意事项
出让土地到期后评估需要注意以下事项：
- 评估方法的选择：应根据土地的实际情况和评估目的，选择合适的评估方法，不同的评估方法可能会得出不同的评估结果，因此需要进行综合分析和比较。
- 评估参数的确定：评估参数的确定应根据土地的实际情况和市场情况进行合理预测，评估参数的准确性和合理性将直接影响评估结果的可靠性。
- 评估报告的编制：评估报告应按照相关规定和标准进行编制，报告内容应真实、准确、完整，评估报告的编制质量将直接影响评估结果的可信度。
- 评估机构的选择：应选择具有资质和信誉的评估机构进行评估，以确保评估结果的准确性和可靠性。
- 法律法规的遵守：评估过程中应遵守相关法律法规，确保评估结果的合法性和有效性。
评估案例
以北京市朝阳区某出让土地为例,该土地的使用权期限为 50 年，到期日期为 2068 年 12 月 31 日，该土地的评估目的是确定土地的续期价格和用途，评估方法采用市场比较法和收益还原法。
- 市场比较法：选取了与待估土地类似的三个土地交易案例，经过比较分析，得出待估土地的市场价值为每平方米 50,000 元。
- 收益还原法：根据待估土地的预期收益和市场利率，经过计算，得出待估土地的收益还原价值为每平方米 45,000 元。
根据市场比较法和收益还原法的评估结果,采用加权平均法得出待估土地的评估价值为每平方米 47,500 元。
根据评估结果,待估土地的续期价格为每平方米 47,500 元，用途为商业用地。
出让土地到期后评估是确定土地价值和用途的重要手段,评估结果将直接影响土地所有者的经济利益和土地的利用效率，评估方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等，评估程序包括确定评估目的和范围、收集资料、现场勘察、选择评估方法、进行评估、撰写评估报告、审核评估报告、出具评估报告等，在评估过程中，需要注意评估方法的选择、评估参数的确定、评估报告的编制、评估机构的选择、法律法规的遵守等事项。
标签： #出让土地到期后怎么评估